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Servitude de vue et fenêtre en vis à vis

Installer une fenêtre oui, mais pas n’importe où ni n’importe comment !

Créer une ouverture sur le voisinage respecte quelques règles juridiques, notamment le concept essentiel de servitude de vue,  pour préserver l’intimité de chacun.

 

Définir la servitude de vue ?

servitude de vue

La servitude de vue implique de nombreuses contraintes

Le Code civil prévoit ce cas de figure en définissant ce qu’on appelle la servitude de vue.
Ainsi les articles 675 à 680 reconnaissent à chacun le droit au respect de la vie privée et celui de ne pas avoir à subir le regard insistant du voisinage. En contrepartie, elle reconnaît au propriétaire d’une construction le droit de pouvoir bénéficier d’un minimum de lumière, et cela malgré l’absence de vue.

Les propriétaires des parcelles voisines peuvent trouver un accord personnalisé et établir une convention les dédouanant des dispositions législatives. Ce type de contrat est définitif (sauf nouvel accord) et reste attaché aux fonds même après le changement des propriétaires.

 

Vis à vis voisinage : quelle fenêtre pour quel cas ?

Un mur mitoyen, construit sur une limite de propriété, appartient conjointement aux propriétaires des 2 parcelles. La construction d’une fenêtre mitoyenne est alors impossible sans l’accord explicite des deux propriétaires.

Un mur accolé à une limite séparative, mais ne la traversant pas, appartient pleinement à son propriétaire. Toutefois les ouvertures possibles dans ce mur sont limités. Si le propriétaire peut jouir d’un minimum de lumière, la vision vers la propriété du voisin est très limitée. Ne peuvent être installé sur ce type de mur que des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Les ouvertures sont donc opaques, non ouvrantes, et situées à bonne distance du sol (2,90 m au rez-de-chaussé, 1,90m dans les étages).

Pour tout mur au delà de 1,90m de la propriété voisine, la construction de fenêtre ou balcon ayant une vue directe sur le fond voisin est permise. Dans le cas d’une ouverture avec vue oblique sur la propriété voisine, cette distance est réduite à 60cm.

 

Des recours sont possibles ?

Nouveau propriétaire mais gêné par le vis à vis de la maison voisine ? La servitude de vue du voisinage ne vous paraît pas conforme ?

Des recherches sur l’historique de la propriété sont alors nécessaires.

Ainsi si votre propriété faisait partie précédemment d’un fond unique, vous n’avez aucun recours. En effet, lors de la division d’une propriété, la règle concernant la servitude de vue ne s’applique pas.
Si les précédents propriétaires ont établi un accord par convention concernant le vis à vis du voisinage, cet accord reste valide. Il faudra un nouvel accord pour en changer les modalités.
Sachez également qu’il existe une prescription de 30 ans. Passé ce délai on ne peut plus contester une ouverture ne respectant pas la servitude de vue.

Si vos recherches vous confirment votre droit à contester une fenêtre existante, il vous faudra envoyer un recommandé, avec avis de réception, mettant en demeure votre voisin de fermer ou de faire rectifier l’ouverture. Vous pourrez invoquer les articles 675 à 680 du code civil et L112-9 à L112-11 du code de la construction et de l’habitation.

Passé ce délai c’est le tribunal de grande instance qui est compétent pour le traitement du litige.

N’hésitez pas à réagir à cet article dans la rubrique commentaires !

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17 réponses

  • Maxom dit :

    Bonjour,
    Est-il possible de construire devant des carreaux de verre (non transparent, mais apportant de la lumière)? Si oui, un dédomagement de l’assombrissement associé est-il prévu dans la loi?

  • Laurent dit :

    Bonjour,
    Pour cette question, nous vous conseillons de contacter votre mairie pour obtenir le règlement local.

  • Yannick dit :

    Bonjour,
    j’ai fait changé mes fenêtres par un professionnel, et il se trouve que la fenêtre de ma salle de bain donne sur le jardin de ma voisine. J’ai reçu un courrier de son avocat de disant que la servitude de vue n’est pas respecté, et qu’il faut remettre comme c’était avant, c’est à dire un jour en carreau de verre.
    Puis-je me retourner contre mon poseur de fenêtre qui ne m’a pas informé ou suis-je le seul à être responsable ?
    Merci d’avance pour votre aide.

  • Yann dit :

    Bonjour,
    Mon voisin ne respecte pas son permis de construire. En effet il c’est octroyé le droit de faire une ouverture ( fenêtre ) sur le pignon donnant une vue plongeante sur notre jardin et une vue direct sur les chambres de mes enfants. Sur son permis il devait faire des chiens assis sur l’arrière de sa maison et il n’y avait donc pas d’ouverture sur le coté. Je suis allé le voir pour l’informer que ce changement nous gênés fortement et quand je lui ai demandé pour quelle raison il l’avait fait , il m’a répondu que c’était une question de coût mais aussi de vue !!  » de vue sur mon jardin et la chambre de mes enfants ?!!  » je crois rêver… Attendre ça m’a assommé. Je lui ai demandé gentiment de faire fermer cette ouverture et de mettre plutôt un velux à la place de son chien assis. Et bien malheureusement nous partons en conflit, il ne veut rien savoir il est dans son droit selons lui.
    Aussi voilà mes questions, quels sont mes recours ? Puis-je faire valoir le non respect du permis de construire ? Peut on déposer un permis de construire qui est validé par la mairie et se permettre le droit de le modifier sans prévenir personnes à ce jour sous pretexte que c’est plus cher que prévu ou autres raison ?
    Merci de votre aide et de vos conseils

  • grima dit :

    Bonsoir,

    J’ai une petite question au sujet de la création d’une fenêtre par mon voisin. Nous avons hérité d’une propriété. La succession a été longue. Pendant cette succession, le voisin a ouvert une fenêtre sur la façade de sa maison construite en limite de propriété et donnant directement sur notre cour.

    Lorsque nous avons pris possession des lieux, cette fenêtre était donc créée depuis 3-4 ans. La mairie m’a indiqué que les autorisations avaient été accordées. Seulement, je n’ai jamais vu un quelconque panneau type permis de construire annonçant cette création. Par ailleurs, cette fenêtre en limite de propriété donne directement en perpendiculaire sur mon jardin et je ne suis donc pas « tranquille » chez moi. Je subis donc désormais une belle servitude vue.

    Que puis-je faire pour faire cacher cette fenêtre? Suis je encore dans les délais pour engager quoique ce soit ? Le maire n’a t il pas l’obligation d’interroger les voisins concernés avant de délivrer le permis?

    Merci de votre réponse.

  • namafra dit :

    Un nouvel immeuble est en construction accolé au mien, ce matin j’ai la surprise de voir une seconde cabane de chantier montée sur la première (niveau 2ème étage) nous sommes donc en face face plus aucune intimité.que faut-il faire, Merci de votre aide.

  • Damien dit :

    Bonjour grima, si la mairie indique que votre voisin a obtenu les autorisations nécessaires, dans ce cas il y a de très fortes chances que la création de la fenêtre ait été faite dans les règles. Cependant, veillez à vérifiez quelques points par vous même. Sa fenêtre est-elle située à moins d’1m90 de votre propriété ? L’ancien propriétaire n’avait-il pas établi d’accord quelconque donnant droit ?

    La décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal. Cette décision est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par e-mail au propriétaire. Peut-être pourriez-vous demander à la mairie de vous présenter des documents prouvant la permission de construire.

    N’hésitez pas à nous apporter des précisions sur votre expérience qui pourra aider d’autres personnes. De même si vous avez des doutes, revenez vers nous. Bon courage !

  • Damien dit :

    Bonjour namafra, ceci est un cas particulier puisqu’il s’agit d’un chantier temporaire. Le mieux dans ce cas précis est de vous adresser à la mairie de votre lieu de résidence pour plus de précisions. Dans tous les cas, si la fenêtre de leur habitacle est située à plus d’1m90 de votre propriété, ils sont dans la légalité. Il vous reste toujours la possibilité d’aller à leur rencontre et de voir avec eux s’il n’est pas possible de trouver une solution. Bon courage et tenez nous informés de l’avancée de vos démarches ;-)

  • grima dit :

    Merci Damien pour votre réponse.
    Attache prise auprès de la mairie, il s’avère que l’ouverture de cette fenêtre a été autorisée via un permis de construire. Le maire m’a indiqué que le PC respectait les règles d’urbanisme mais qu’il ne s’occupait pas des règles de droit privé telle les relations de voisinage… Maintenant cette fenêtre étant ouverte sur le pignon de la maison voisine situé sur la limite séparative, la proprio doit obligatoirement avoir obtenu un accord écrit des précédents propriétaires ce qui n’est pas le cas. De plus cette fenêtre est située à hauteur de buste c’est à dire que je vois la voisine a travers la fenêtre.
    Conséquence, LRAR pour demander la fermeture et si pas de réaction, tribunal !

  • Alex dit :

    Bonjour,
    Nous sommes deux voisins séparés par moins d un mètre avec des habitations anciennes. Lors du changement des fenêtres de ce vis a vis, y a t’il des règles a respecter (notamment la pose de vitres opaques)?
    Bien cordialement

  • Damien dit :

    Bonjour ! Merci grima pour votre retour sur votre situation, n’hésitez pas à nous tenir informés de la conclusion de cette affaire ça nous intéresse :-)
    Alex, vos fenêtres actuelles sont-elles déjà opaques ? En fait, pour le changement de vos fenêtres, tant que vous ne modifiez pas leurs dimensions ni leur couleur, il ne devrait pas y avoir de problème. Il ne devrait même pas avoir à faire de déclaration.

    Conseil : vous devriez consulter le plan de votre habitation et voir si ces fenêtres figurent dessus. Si c’est le cas, vous avez le droit de posséder des fenêtres à cet endroit. Ceci dit, s’il s’agissait de fenêtres opaques, à travers lesquels on ne voit pas le voisin, vous serez certainement dans l’obligation d’installer des fenêtres opaques de nouveau. Sachez que le remplacement des fenêtres par de nouvelles aux caractéristiques physiques différentes doit faire l’objet d’une autorisation. Cependant, si vous changez vos fenêtres à l’identique (en tout point identiques aux anciennes) et que vos anciennes fenêtres étaient autorisées, vous n’avez pas besoin d’autorisation particulière. Aller voir le notaire et la mairie peut s’avérer très utile pour confirmation et conseils.
    Tenez-nous informés également de l’avancée de cette affaire, ce serait très instructif ! ;-)

  • MAGUY dit :

    mes voisins ont fait installer une véranda qui touche au muret de mitoyenneté.Cette véranda donne directement sur ma terrasse.ils ont mis une fenêtre a 0,90m du sol et sur une largeur de 2,80m.Quand je m’installe dehors au salon de jardin je les vois.je leur ai demandés de bien vouloir cachés ce vis a vis permanent et depuis il on collé un film.Je ne pense pas que ce soit réglementaire.De plus le toit de la véranda dépasse chez moi d’ environ de 15 cm.Que puis je faire? Nous n’avons vraiment plus aucune intimité. Merci de votre réponse

  • MAGUY dit :

    bonjour
    J’ai oubliée de dire qu’ils s’agissait de carreaux ordinaire transparent d’une grandeur de 1,40m de haut sur 2,90m de large.Quand je suis sur ma terrasse nous sommes face a face.
    Maintenant il ont mis un film sur le carreau mais je suis a peu près sur qu,il nous vois toujours
    Merci de votre rèponse

  • Damien dit :

    Bonjour Maguy,

    La fenêtre de vos voisins semble être située à moins d’1m90 de votre propriété car leur véranda est accolée au mur mitoyen. Dans ce cas ils sont en tord du point de vue de la création de vue car ils ne respectent pas les distances minimales imposées par la loi. Il reste la question de la création de « jours de souffrance », c’est à dire des fenêtres qui cachent la vue sur votre propriété. Pour être dans la légalité de ce point de vue là, la fenêtre de vos voisins doit être translucide et opaque. De plus, le jour de souffrance ne peut être placé qu’à 2,60 mètres au dessus du plancher s’il est au rez-de-chaussée. Ce qui ne semble pas être le cas chez vos voisins.

    Solutions : essayez de voir avec vos voisins s’il n’y a pas une solution à l’amiable pour éviter ce vis-à-vis gênant. Sinon, rendez-vous à la mairie pour obtenir plus d’informations sur les démarches effectuées par vos voisins et obtenir des conseils. En dernier recours, il faut saisir le tribunal d’instance. Le juge tient compte notamment de la possibilité ou non de regarder sur le terrain voisin, sans effort particulier et de manière constante et normale.

    Bon courage et merci de revenir vers nous lorsque vous aurez plus de détails sur l’avancée de cette affaire ;-)

  • MAGUY dit :

    bonjour
    merci Damien pour votre réponse.Ça confirme bien ce que j’avais vu dans le code civil sur le vis a vis.j’ai contacté la mairie ce matin et ils doivent me rappeler dés qu’ils ont retrouvé les documents concernant cette construction.J’en ai déjà parlé avec mes voisins et depuis il ont mis un film sur leur carreau mais je ne suis pas sure qu’ils ne voient plus chez moi.Donc maintenant j’attend qu’il enlève leur bordure de toit qui déborde chez moi de 15cm et ce jour là je vais mettre les choses au point pour le carreau
    Affaire à suivre

  • MAGUY dit :

    Bonjour
    J’ai vu les papiers du permis de construire et dessus il est bien marqué que le carreau devait être en verre opaque
    pour l’instant plus rien ne bouge mais je vais relancer bientôt

  • Damien dit :

    Oui et c’est même étonnant que rien ne soit mentionné concernant la distance au dessus du sol (2,60 mètres pour le rez-de-chaussée et 1,90 mètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs [articles 676 et 677 du code civi]). La dimension des jours de souffrance n’est pas réglementée mais ceux-ci doivent être fixes et ne laisser passer ni l’air, ni le regard.

    Bon courage, n’hésitez pas à appliquer les dispositions du code civil, elles sont faites pour ça ;-)

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