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Servitude de vue et fenêtre en vis à vis

Installer une fenêtre oui, mais pas n’importe où ni n’importe comment ! La création d’une ouverture sur le voisinage doit se faire dans le respect de quelques règles juridiques, notamment le concept essentiel de servitude de vue, pour préserver l’intimité de chacun.

Homme qui regarde par la fenêtre

Qu’est-ce qu’une vue ?

Une vue est toute ouverture permettant de voir à l’extérieur. La fenêtre constitue donc naturellement une vue (porte-fenêtre, baie vitrée, fenêtre de toit, etc.).

Il existe deux types de vues :
- La vue droite : accès visuel direct sur la propriété voisine en regardant droit devant nous ;
- La vue oblique : accès visuel indirect sur la propriété voisine : nécessité de se pencher ou tourner la tête pour voir chez le voisin.

La distance minimale à respecter lors de la création d’une vue sur votre voisinage est de 1,90 mètre pour une vue droite et de 0,60 mètre pour une vue oblique. La distance est à calculer entre l’ouverture créée et la propriété voisine. Pour des calculs exacts, en cas de doute (c’est au millimètre près !), faites appel à un professionnel sérieux. Bien évidemment, s’il n’y a pas de vue, c’est à dire qu’il n’est pas possible de voir chez les voisins, les règles de distance énoncées par la loi ne sont pas applicables. C’est le cas lorsqu’une fenêtre donne sur un mur par exemple.

La servitude de vue, c’est quoi ?

servitude de vue

La servitude de vue implique de nombreuses contraintes

Lorsqu’un propriétaire bénéficie d’une servitude de vue, il n’est pas dans l’obligation de respecter les distances légales. Il s’agit en quelques sortes d’un droit de ne pas appliquer la loi en matière de vue sur le voisinage. Une servitude de vue est un droit perpétuel, sauf si elle a été convenue pour une durée limitée ou qu’il n’est plus possible de l’exercer (exemple : deux propriétés qui se réunissent en une seule).

Il y a 3 façons d’acquérir une servitude de vue :
- Accord entre voisins
- Division de propriété
- Prescription trentenaire

Accord entre voisins

Les propriétaires des parcelles voisines peuvent trouver un accord personnalisé et établir une convention les dédouanant des dispositions législatives. Grâce à cette convention entre voisins, la création d’ouvertures à une distance inférieure à la distance légale est possible. En fait, il n’y a plus de règles de distance.

Attention : ce type de contrat est définitif s’il a été déposé chez un notaire pour publication à la Conservation des hypothèques (sauf nouvel accord) et reste attaché aux fonds, même après le changement des propriétaires. Cela signifie donc que lorsque vous emménagez, vous devriez vérifier qu’aucun accord entre voisins, autrement dit aucune servitude de vue, n’a été établi.

Division de propriété

Dans le cas où un propriétaire décide de diviser sa propriété en deux et qu’à ce moment il existe une ouverture située à une distance en dessous de celle prévue par la loi en cas de vue, alors le prochain acquéreur de la deuxième moitié de propriété devra accepter la servitude de vue. Bon à savoir avant d’acheter ce genre de propriété.

Prescription trentenaire : 30 ans plus tard

Si votre voisin a crée une vue sans respecter les distances minimales légales et que personne ne réagit pendant une durée de 30 ans, il acquiert alors une servitude de vue pour cette ouverture. NB : n’oublions pas qu’une servitude de vue s’acquiert pour toujours, mieux vaut donc se réveiller avant de laisser s’écouler 30 années.

Vis à vis voisinage : quelle fenêtre pour quel cas ?

Fenêtre opaque, floueMur mitoyen

Un mur mitoyen, construit sur une limite de propriété, appartient conjointement aux propriétaires des 2 parcelles. La construction d’une fenêtre mitoyenne est alors impossible sans l’accord explicite des deux propriétaires.

Mur accolé

Un mur accolé à une limite séparative, mais ne la traversant pas, appartient pleinement à son propriétaire. Toutefois les ouvertures possibles dans ce mur sont limitées, dans la mesure où une ouverture créerait une vue sur la propriété voisine à une distance inférieure à la distance légale. Si le propriétaire souhaite tout de même jouir d’un peu de lumière, il a la possibilité de créer un jour de souffrance.

Un jour de souffrance n’est pas une journée pendant laquelle on souffre ;-) Il s’agit en fait d’une ouverture (généralement une fenêtre) qui laisse passer la lumière mais qui ne permet pas de voir chez le voisin. Pour ce faire, le jour de souffrance doit être opaque, non ouvrant et situé à une distance appropriée par rapport au plancher : 2,60 mètres au rez-de-chaussée et 1,90 mètre dans les étages.

Distance de plus de 1,90 mètre

Pour tout mur au delà de 1,90m de la propriété voisine, la construction de fenêtre ou balcon ayant une vue directe sur le fond voisin est permise. Dans le cas d’une ouverture avec vue oblique sur la propriété voisine, cette distance est réduite à 60cm.

Des recours sont possibles ?

Recours justice voisine : maillet de justice

Vous êtes victime d’une servitude de vue

Nouveau propriétaire mais gêné par le vis à vis de la maison voisine ? La servitude de vue du voisinage ne vous paraît pas conforme ? Des recherches sur l’historique de la propriété sont alors nécessaires.

Vous ne pourrez rien faire si une servitude de vue existe. Pour rappel :

  • Si votre propriété faisait partie d’un fond unique et que la propriété a été divisée, vous n’avez aucun recours. En effet, lors de la division d’une propriété, une servitude de vue est créée, au moment de la division de la propriété, pour toutes les fenêtres créant une vue sur la moitié voisine.
    Seule solution : vous arranger avec le voisin et éventuellement signer un accord.
  • Si les précédents propriétaires avaient établi un accord par convention concernant le vis à vis du voisinage, cet accord reste valable lors du changement de propriétaire. Il faudra un nouvel accord pour en changer les modalités.

Si vos recherches confirment que vous êtes en droit de contester une fenêtre existante, il vous faudra envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, mettant en demeure votre voisin de fermer ou de faire rectifier l’ouverture. Vous pourrez invoquer les articles 675 à 680 du code civil et L112-9 à L112-11 du code de la construction et de l’habitation.

Vous êtes victime d’un vis à vis gênant

Vous êtes victime d’un vis à vis gênant et vous aimeriez savoir s’il existe une solution pour supprimer cette gêne ? Vous souhaitez pouvoir être à l’abri des regards ? Analysez alors la situation et faites le point sur les droits de votre voisin :

  • Si la fenêtre de votre voisin est située à une distance supérieure à 1,90 mètre de votre propriété (la limite de votre jardin par exemple), aucun recours légal n’est envisageable. Votre voisin est dans ses droits.
    Solution : vous pouvez toujours essayer de trouver une solution à l’amiable avec votre voisin, discutez de votre problème avec lui. Sinon, vous pouvez également essayer d’obstruer la vision de votre voisin en plantant des arbres, installant des rideaux ou tout autre élément vous permettant de récupérer votre intimité.
  • Si la fenêtre de votre voisin est située à moins de 1,90 mètre et que la vue créée sur votre propriété est droite, vous pouvez alors exercer vos droits et faire retirer cette vue gênante. N’oubliez pas d’aller en discuter avec le voisin avant d’engager des procédures.
  • Si la fenêtre de votre voisin est située à moins de 0,60 mètre et que la vue sur votre propriété est oblique, vous êtes en droit de demander sa suppression. Parlez-en avec votre voisin avant de vous précipiter au tribunal.

Si vous souhaitez contester la création d’une nouvelle ouverture et demander à ce qu’elle n’aboutisse pas ou qu’elle soit retirée, il faut saisir le tribunal d’instance.

Vous désirez installer une fenêtre

Vous souhaitez installer une fenêtre mais vous n’êtes pas certain d’en avoir le droit ? Il vaut mieux s’en assurer plutôt que de devoir la retirer par la suite en cas de non respect des règles de création de vue :

  • Si votre fenêtre est située à plus d’1,90 mètre de la propriété voisine, c’est bon, lancez-vous !
  • Si votre fenêtre est située à moins d’1,90 mètre, alors il y a deux cas de figure :
    - Votre fenêtre crée une vue droite (pas besoin de tourner la tête pour voir chez le voisin) : vous ne pouvez pas construire ou à vos risques et périls.
    - Votre fenêtre crée une vue oblique (besoin de tourner la tête pour voir chez le voisin : vous pouvez construire votre fenêtre, à conditions qu’elle soit à une distance minimale de 0,60 mètre.

Préférez faire appel à un professionnel en cas de doute. Le spécialiste pourra calculer précisément la distance entre votre ouverture et la propriété voisine et pourra vous garantir que vous avez le droit de créer votre fenêtre en regard de la loi concernant la création de vue. Dans tous les cas, si vous créez une nouvelle ouverture, n’oubliez pas de faire une déclaration préalable de travaux à la mairie !

 

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19 réponses

  • Maxom dit :

    Bonjour,
    Est-il possible de construire devant des carreaux de verre (non transparent, mais apportant de la lumière)? Si oui, un dédomagement de l’assombrissement associé est-il prévu dans la loi?

  • Laurent dit :

    Bonjour,
    Pour cette question, nous vous conseillons de contacter votre mairie pour obtenir le règlement local.

  • Yannick dit :

    Bonjour,
    j’ai fait changé mes fenêtres par un professionnel, et il se trouve que la fenêtre de ma salle de bain donne sur le jardin de ma voisine. J’ai reçu un courrier de son avocat de disant que la servitude de vue n’est pas respecté, et qu’il faut remettre comme c’était avant, c’est à dire un jour en carreau de verre.
    Puis-je me retourner contre mon poseur de fenêtre qui ne m’a pas informé ou suis-je le seul à être responsable ?
    Merci d’avance pour votre aide.

  • Yann dit :

    Bonjour,
    Mon voisin ne respecte pas son permis de construire. En effet il c’est octroyé le droit de faire une ouverture ( fenêtre ) sur le pignon donnant une vue plongeante sur notre jardin et une vue direct sur les chambres de mes enfants. Sur son permis il devait faire des chiens assis sur l’arrière de sa maison et il n’y avait donc pas d’ouverture sur le coté. Je suis allé le voir pour l’informer que ce changement nous gênés fortement et quand je lui ai demandé pour quelle raison il l’avait fait , il m’a répondu que c’était une question de coût mais aussi de vue !!  » de vue sur mon jardin et la chambre de mes enfants ?!!  » je crois rêver… Attendre ça m’a assommé. Je lui ai demandé gentiment de faire fermer cette ouverture et de mettre plutôt un velux à la place de son chien assis. Et bien malheureusement nous partons en conflit, il ne veut rien savoir il est dans son droit selons lui.
    Aussi voilà mes questions, quels sont mes recours ? Puis-je faire valoir le non respect du permis de construire ? Peut on déposer un permis de construire qui est validé par la mairie et se permettre le droit de le modifier sans prévenir personnes à ce jour sous pretexte que c’est plus cher que prévu ou autres raison ?
    Merci de votre aide et de vos conseils

  • grima dit :

    Bonsoir,

    J’ai une petite question au sujet de la création d’une fenêtre par mon voisin. Nous avons hérité d’une propriété. La succession a été longue. Pendant cette succession, le voisin a ouvert une fenêtre sur la façade de sa maison construite en limite de propriété et donnant directement sur notre cour.

    Lorsque nous avons pris possession des lieux, cette fenêtre était donc créée depuis 3-4 ans. La mairie m’a indiqué que les autorisations avaient été accordées. Seulement, je n’ai jamais vu un quelconque panneau type permis de construire annonçant cette création. Par ailleurs, cette fenêtre en limite de propriété donne directement en perpendiculaire sur mon jardin et je ne suis donc pas « tranquille » chez moi. Je subis donc désormais une belle servitude vue.

    Que puis-je faire pour faire cacher cette fenêtre? Suis je encore dans les délais pour engager quoique ce soit ? Le maire n’a t il pas l’obligation d’interroger les voisins concernés avant de délivrer le permis?

    Merci de votre réponse.

  • namafra dit :

    Un nouvel immeuble est en construction accolé au mien, ce matin j’ai la surprise de voir une seconde cabane de chantier montée sur la première (niveau 2ème étage) nous sommes donc en face face plus aucune intimité.que faut-il faire, Merci de votre aide.

  • Damien dit :

    Bonjour grima, si la mairie indique que votre voisin a obtenu les autorisations nécessaires, dans ce cas il y a de très fortes chances que la création de la fenêtre ait été faite dans les règles. Cependant, veillez à vérifiez quelques points par vous même. Sa fenêtre est-elle située à moins d’1m90 de votre propriété ? L’ancien propriétaire n’avait-il pas établi d’accord quelconque donnant droit ?

    La décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal. Cette décision est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par e-mail au propriétaire. Peut-être pourriez-vous demander à la mairie de vous présenter des documents prouvant la permission de construire.

    N’hésitez pas à nous apporter des précisions sur votre expérience qui pourra aider d’autres personnes. De même si vous avez des doutes, revenez vers nous. Bon courage !

  • Damien dit :

    Bonjour namafra, ceci est un cas particulier puisqu’il s’agit d’un chantier temporaire. Le mieux dans ce cas précis est de vous adresser à la mairie de votre lieu de résidence pour plus de précisions. Dans tous les cas, si la fenêtre de leur habitacle est située à plus d’1m90 de votre propriété, ils sont dans la légalité. Il vous reste toujours la possibilité d’aller à leur rencontre et de voir avec eux s’il n’est pas possible de trouver une solution. Bon courage et tenez nous informés de l’avancée de vos démarches ;-)

  • grima dit :

    Merci Damien pour votre réponse.
    Attache prise auprès de la mairie, il s’avère que l’ouverture de cette fenêtre a été autorisée via un permis de construire. Le maire m’a indiqué que le PC respectait les règles d’urbanisme mais qu’il ne s’occupait pas des règles de droit privé telle les relations de voisinage… Maintenant cette fenêtre étant ouverte sur le pignon de la maison voisine situé sur la limite séparative, la proprio doit obligatoirement avoir obtenu un accord écrit des précédents propriétaires ce qui n’est pas le cas. De plus cette fenêtre est située à hauteur de buste c’est à dire que je vois la voisine a travers la fenêtre.
    Conséquence, LRAR pour demander la fermeture et si pas de réaction, tribunal !

  • Alex dit :

    Bonjour,
    Nous sommes deux voisins séparés par moins d un mètre avec des habitations anciennes. Lors du changement des fenêtres de ce vis a vis, y a t’il des règles a respecter (notamment la pose de vitres opaques)?
    Bien cordialement

  • Damien dit :

    Bonjour ! Merci grima pour votre retour sur votre situation, n’hésitez pas à nous tenir informés de la conclusion de cette affaire ça nous intéresse :-)
    Alex, vos fenêtres actuelles sont-elles déjà opaques ? En fait, pour le changement de vos fenêtres, tant que vous ne modifiez pas leurs dimensions ni leur couleur, il ne devrait pas y avoir de problème. Il ne devrait même pas avoir à faire de déclaration.

    Conseil : vous devriez consulter le plan de votre habitation et voir si ces fenêtres figurent dessus. Si c’est le cas, vous avez le droit de posséder des fenêtres à cet endroit. Ceci dit, s’il s’agissait de fenêtres opaques, à travers lesquels on ne voit pas le voisin, vous serez certainement dans l’obligation d’installer des fenêtres opaques de nouveau. Sachez que le remplacement des fenêtres par de nouvelles aux caractéristiques physiques différentes doit faire l’objet d’une autorisation. Cependant, si vous changez vos fenêtres à l’identique (en tout point identiques aux anciennes) et que vos anciennes fenêtres étaient autorisées, vous n’avez pas besoin d’autorisation particulière. Aller voir le notaire et la mairie peut s’avérer très utile pour confirmation et conseils.
    Tenez-nous informés également de l’avancée de cette affaire, ce serait très instructif ! ;-)

  • MAGUY dit :

    mes voisins ont fait installer une véranda qui touche au muret de mitoyenneté.Cette véranda donne directement sur ma terrasse.ils ont mis une fenêtre a 0,90m du sol et sur une largeur de 2,80m.Quand je m’installe dehors au salon de jardin je les vois.je leur ai demandés de bien vouloir cachés ce vis a vis permanent et depuis il on collé un film.Je ne pense pas que ce soit réglementaire.De plus le toit de la véranda dépasse chez moi d’ environ de 15 cm.Que puis je faire? Nous n’avons vraiment plus aucune intimité. Merci de votre réponse

  • MAGUY dit :

    bonjour
    J’ai oubliée de dire qu’ils s’agissait de carreaux ordinaire transparent d’une grandeur de 1,40m de haut sur 2,90m de large.Quand je suis sur ma terrasse nous sommes face a face.
    Maintenant il ont mis un film sur le carreau mais je suis a peu près sur qu,il nous vois toujours
    Merci de votre rèponse

  • Damien dit :

    Bonjour Maguy,

    La fenêtre de vos voisins semble être située à moins d’1m90 de votre propriété car leur véranda est accolée au mur mitoyen. Dans ce cas ils sont en tord du point de vue de la création de vue car ils ne respectent pas les distances minimales imposées par la loi. Il reste la question de la création de « jours de souffrance », c’est à dire des fenêtres qui cachent la vue sur votre propriété. Pour être dans la légalité de ce point de vue là, la fenêtre de vos voisins doit être translucide et opaque. De plus, le jour de souffrance ne peut être placé qu’à 2,60 mètres au dessus du plancher s’il est au rez-de-chaussée. Ce qui ne semble pas être le cas chez vos voisins.

    Solutions : essayez de voir avec vos voisins s’il n’y a pas une solution à l’amiable pour éviter ce vis-à-vis gênant. Sinon, rendez-vous à la mairie pour obtenir plus d’informations sur les démarches effectuées par vos voisins et obtenir des conseils. En dernier recours, il faut saisir le tribunal d’instance. Le juge tient compte notamment de la possibilité ou non de regarder sur le terrain voisin, sans effort particulier et de manière constante et normale.

    Bon courage et merci de revenir vers nous lorsque vous aurez plus de détails sur l’avancée de cette affaire ;-)

  • MAGUY dit :

    bonjour
    merci Damien pour votre réponse.Ça confirme bien ce que j’avais vu dans le code civil sur le vis a vis.j’ai contacté la mairie ce matin et ils doivent me rappeler dés qu’ils ont retrouvé les documents concernant cette construction.J’en ai déjà parlé avec mes voisins et depuis il ont mis un film sur leur carreau mais je ne suis pas sure qu’ils ne voient plus chez moi.Donc maintenant j’attend qu’il enlève leur bordure de toit qui déborde chez moi de 15cm et ce jour là je vais mettre les choses au point pour le carreau
    Affaire à suivre

  • MAGUY dit :

    Bonjour
    J’ai vu les papiers du permis de construire et dessus il est bien marqué que le carreau devait être en verre opaque
    pour l’instant plus rien ne bouge mais je vais relancer bientôt

  • Damien dit :

    Oui et c’est même étonnant que rien ne soit mentionné concernant la distance au dessus du sol (2,60 mètres pour le rez-de-chaussée et 1,90 mètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs [articles 676 et 677 du code civi]). La dimension des jours de souffrance n’est pas réglementée mais ceux-ci doivent être fixes et ne laisser passer ni l’air, ni le regard.

    Bon courage, n’hésitez pas à appliquer les dispositions du code civil, elles sont faites pour ça ;-)

  • letis dit :

    bonjour moi j ai fait construire il y a 3 ans en plein pied juste environ 8 metre me separe de mon voisin qui lui a fait construire a etage le soucis c est que de ses velux mes voisins cessent de regarder chez moi et cela est genant pour notre tranquilité y a t il un recours a cela car la sa devient quasi insupportable.

  • Damien dit :

    Bonjour Letis,

    Malheureusement il semblerait qu’il n’y ait aucune infraction de la part de vos voisins dans la mesure où leur fenêtre se situe à plus de 1m90 de votre propriété (votre terrain). En fait, il existe deux types de création de vue : la vue droite (distance minimale de 1,90 mètre) et la vue oblique (distance minimale de 0,60 mètre). Si votre voisin n’est pas en tord de ce point de vue là, vous pouvez toujours aller le voir et trouver une solution avec lui (le « jour de souffrance » par exemple). Vous pouvez également calfeutrer vos propres fenêtres ou essayer d’obstruer la vue de votre voisin depuis votre extérieur (arbres, palissades, etc.).

    Bon courage, donnez-nous votre retour d’expérience ;-)

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