Servitude de vue : fenêtre vis à vis et voisinage | Les Clés de la Maison
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Servitude de vue et fenêtre en vis à vis

Installer une fenêtre oui, mais pas n’importe où ni n’importe comment !

Créer une ouverture sur le voisinage respecte quelques règles juridiques, notamment le concept essentiel de servitude de vue,  pour préserver l’intimité de chacun.

 

Définir la servitude de vue ?

servitude de vue

La servitude de vue implique de nombreuses contraintes

Le Code civil prévoit ce cas de figure en définissant ce qu’on appelle la servitude de vue.
Ainsi les articles 675 à 680 reconnaissent à chacun le droit au respect de la vie privée et celui de ne pas avoir à subir le regard insistant du voisinage. En contrepartie, elle reconnaît au propriétaire d’une construction le droit de pouvoir bénéficier d’un minimum de lumière, et cela malgré l’absence de vue.

Les propriétaires des parcelles voisines peuvent trouver un accord personnalisé et établir une convention les dédouanant des dispositions législatives. Ce type de contrat est définitif (sauf nouvel accord) et reste attaché aux fonds même après le changement des propriétaires.

 

Vis à vis voisinage : quelle fenêtre pour quel cas ?

Un mur mitoyen, construit sur une limite de propriété, appartient conjointement aux propriétaires des 2 parcelles. La construction d’une fenêtre mitoyenne est alors impossible sans l’accord explicite des deux propriétaires.

Un mur accolé à une limite séparative, mais ne la traversant pas, appartient pleinement à son propriétaire. Toutefois les ouvertures possibles dans ce mur sont limités. Si le propriétaire peut jouir d’un minimum de lumière, la vision vers la propriété du voisin est très limitée. Ne peuvent être installé sur ce type de mur que des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Les ouvertures sont donc opaques, non ouvrantes, et situées à bonne distance du sol (2,90 m au rez-de-chaussé, 1,90m dans les étages).

Pour tout mur au delà de 1,90m de la propriété voisine, la construction de fenêtre ou balcon ayant une vue directe sur le fond voisin est permise. Dans le cas d’une ouverture avec vue oblique sur la propriété voisine, cette distance est réduite à 60cm.

 

Des recours sont possibles ?

Nouveau propriétaire mais gêné par le vis à vis de la maison voisine ? La servitude de vue du voisinage ne vous paraît pas conforme ?

Des recherches sur l’historique de la propriété sont alors nécessaires.

Ainsi si votre propriété faisait partie précédemment d’un fond unique, vous n’avez aucun recours. En effet, lors de la division d’une propriété, la règle concernant la servitude de vue ne s’applique pas.
Si les précédents propriétaires ont établi un accord par convention concernant le vis à vis du voisinage, cet accord reste valide. Il faudra un nouvel accord pour en changer les modalités.
Sachez également qu’il existe une prescription de 30 ans. Passé ce délai on ne peut plus contester une ouverture ne respectant pas la servitude de vue.

Si vos recherches vous confirment votre droit à contester une fenêtre existante, il vous faudra envoyer un recommandé, avec avis de réception, mettant en demeure votre voisin de fermer ou de faire rectifier l’ouverture. Vous pourrez invoquer les articles 675 à 680 du code civil et L112-9 à L112-11 du code de la construction et de l’habitation.

Passé ce délai c’est le tribunal de grande instance qui est compétent pour le traitement du litige.

N’hésitez pas à réagir à cet article dans la rubrique commentaires !

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8 réponses

  • Maxom dit :

    Bonjour,
    Est-il possible de construire devant des carreaux de verre (non transparent, mais apportant de la lumière)? Si oui, un dédomagement de l’assombrissement associé est-il prévu dans la loi?

  • Laurent dit :

    Bonjour,
    Pour cette question, nous vous conseillons de contacter votre mairie pour obtenir le règlement local.

  • Yannick dit :

    Bonjour,
    j’ai fait changé mes fenêtres par un professionnel, et il se trouve que la fenêtre de ma salle de bain donne sur le jardin de ma voisine. J’ai reçu un courrier de son avocat de disant que la servitude de vue n’est pas respecté, et qu’il faut remettre comme c’était avant, c’est à dire un jour en carreau de verre.
    Puis-je me retourner contre mon poseur de fenêtre qui ne m’a pas informé ou suis-je le seul à être responsable ?
    Merci d’avance pour votre aide.

  • Yann dit :

    Bonjour,
    Mon voisin ne respecte pas son permis de construire. En effet il c’est octroyé le droit de faire une ouverture ( fenêtre ) sur le pignon donnant une vue plongeante sur notre jardin et une vue direct sur les chambres de mes enfants. Sur son permis il devait faire des chiens assis sur l’arrière de sa maison et il n’y avait donc pas d’ouverture sur le coté. Je suis allé le voir pour l’informer que ce changement nous gênés fortement et quand je lui ai demandé pour quelle raison il l’avait fait , il m’a répondu que c’était une question de coût mais aussi de vue !!  » de vue sur mon jardin et la chambre de mes enfants ?!!  » je crois rêver… Attendre ça m’a assommé. Je lui ai demandé gentiment de faire fermer cette ouverture et de mettre plutôt un velux à la place de son chien assis. Et bien malheureusement nous partons en conflit, il ne veut rien savoir il est dans son droit selons lui.
    Aussi voilà mes questions, quels sont mes recours ? Puis-je faire valoir le non respect du permis de construire ? Peut on déposer un permis de construire qui est validé par la mairie et se permettre le droit de le modifier sans prévenir personnes à ce jour sous pretexte que c’est plus cher que prévu ou autres raison ?
    Merci de votre aide et de vos conseils

  • grima dit :

    Bonsoir,

    J’ai une petite question au sujet de la création d’une fenêtre par mon voisin. Nous avons hérité d’une propriété. La succession a été longue. Pendant cette succession, le voisin a ouvert une fenêtre sur la façade de sa maison construite en limite de propriété et donnant directement sur notre cour.

    Lorsque nous avons pris possession des lieux, cette fenêtre était donc créée depuis 3-4 ans. La mairie m’a indiqué que les autorisations avaient été accordées. Seulement, je n’ai jamais vu un quelconque panneau type permis de construire annonçant cette création. Par ailleurs, cette fenêtre en limite de propriété donne directement en perpendiculaire sur mon jardin et je ne suis donc pas « tranquille » chez moi. Je subis donc désormais une belle servitude vue.

    Que puis-je faire pour faire cacher cette fenêtre? Suis je encore dans les délais pour engager quoique ce soit ? Le maire n’a t il pas l’obligation d’interroger les voisins concernés avant de délivrer le permis?

    Merci de votre réponse.

  • namafra dit :

    Un nouvel immeuble est en construction accolé au mien, ce matin j’ai la surprise de voir une seconde cabane de chantier montée sur la première (niveau 2ème étage) nous sommes donc en face face plus aucune intimité.que faut-il faire, Merci de votre aide.

  • Damien dit :

    Bonjour grima, si la mairie indique que votre voisin a obtenu les autorisations nécessaires, dans ce cas il y a de très fortes chances que la création de la fenêtre ait été faite dans les règles. Cependant, veillez à vérifiez quelques points par vous même. Sa fenêtre est-elle située à moins d’1m90 de votre propriété ? L’ancien propriétaire n’avait-il pas établi d’accord quelconque donnant droit ?

    La décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal. Cette décision est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par e-mail au propriétaire. Peut-être pourriez-vous demander à la mairie de vous présenter des documents prouvant la permission de construire.

    N’hésitez pas à nous apporter des précisions sur votre expérience qui pourra aider d’autres personnes. De même si vous avez des doutes, revenez vers nous. Bon courage !

  • Damien dit :

    Bonjour namafra, ceci est un cas particulier puisqu’il s’agit d’un chantier temporaire. Le mieux dans ce cas précis est de vous adresser à la mairie de votre lieu de résidence pour plus de précisions. Dans tous les cas, si la fenêtre de leur habitacle est située à plus d’1m90 de votre propriété, ils sont dans la légalité. Il vous reste toujours la possibilité d’aller à leur rencontre et de voir avec eux s’il n’est pas possible de trouver une solution. Bon courage et tenez nous informés de l’avancée de vos démarches ;-)

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